Как исправить ошибку в договоре

Ошибки в договоре и их последствия

Как исправить ошибку в договоре

Поскольку понятие “ошибки в договоре” в законодательстве РФ отсутствует, попробуем сформулировать его самостоятельно. Ошибка в договоре – это отклонение условий договора от подлинной (но не правильно выраженной) воли его сторон, для реализации которой и заключается договор.

Все отклонения (пороки) воли можно разделить на:

  • опечатки (такие отклонения условий договора, которые возникают из-за невнимательности и (как правило) не носят существенный характер);
  • ошибки (такие непреднамеренные отклонения условий договора, которые носят существенный характер. При этом если бы стороне, допустившей ошибку, было бы известно об этом на момент заключения договора, ­ она не заключала бы договор на таких условиях);
  • заблуждения (такие непреднамеренные или преднамеренные существенные отклонения условий договора, при которых одна из сторон ненамеренно искажает свою волю или волю контрагента (т.е. – добросовестно заблуждается)). Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной в порядке, предусмотренном статьей 178 Гражданского кодекса РФ;
  • обман (преднамеренные существенные отклонения условий договора, при которых одна из сторон намеренно (умышленно с помощью уловок и (или) хитрости) искажает волю контрагента). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной в порядке, предусмотренном статьей 179 Гражданского кодекса РФ.

В данной статье мы будем рассматривать только самые распространенные отклонения условий договора от подлинной (но не правильно выраженной) воли его сторон, возникших в результате ошибок (т.е.

непреднамеренных отклонений условий договора, которые носят существенный характер).

Обычно такие ошибки возникают из-за невнимательности сторон или из-за того, что не все условия договора были оговорены.

Ошибки в преамбуле

В преамбуле договора чаще всего встречаются следующие ошибки:

  • отсутствие сведений о полномочиях, на основании которых действуют представители сторон (устав, доверенность и др.);
  • от имени одной из сторон действует неуполномоченное лицо (например, ИО (ВРИО)).Достаточно часто в преамбуле договора встречается такое наименование должности руководителя организации как “исполняющий обязанности генерального директора” (ИО) или “временно исполняющий обязанности генерального директора” (ВРИО), однако ни ГК, ни Законы “Об акционерных обществах” и “Об обществах с ограниченной ответственностью” не предусматривают такой единоличный исполнительный орган юридического лица как ИО или ВРИО. Более того, наличие в уставе такого органа и наделение такого органа правом решать какие-либо вопросы будет являться прямым нарушением закона, т.к. в этом случае органы юридического лица будут лишаться права осуществлять полномочия, прямо отнесенные к их компетенции. Следовательно, все юридически значимые действия (в т.ч. и заключение договора) не могут расцениваться как совершенные от имени юридического лица. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, так Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 09.01.2004 по делу № КГ-А41/10211-03 справедливо счел невозможным принятие отказа от кассационной жалобы, подписанного исполняющим обязанности генерального директора ЗАО, действующим на основании приказа генерального директора, так как руководитель назначается решением общего собрания, а полномочия и случаи исполнения его обязанностей уставом общества не предусмотрены.Для того, чтобы избежать таких ошибок необходимо до заключения договора запрашивать у контрагента копии правоустанавливающих документов, на основании которых действует то или иное лицо.

Ошибки в предмете договора

В предмете договора чаще всего встречаются следующие ошибки:

  • аренда недвижимости: объект недвижимости не указан (не выделен в приложении) или его нельзя идентифицировать. В таких случаях в соответствии с правилами статьи 432 ГК суды признают, что договор считается не заключенным, т.к. не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды;
  • работы (услуги): не указаны: конкретный объем и вид, требования, которым должен соответствовать результат работ (услуг), в результате у сторон договора может возникнуть спор как к качеству результата, так и к порядку его достижения (в случаях, когда порядок проведения работ является важным условием).

Если предмет договора (в том числе – перечень и (или) объем работ (услуг)) не согласован, то договор является незаключенным и не порождает для его сторон никаких прав и обязанностей. Следовательно, стороны не могут потребовать выполнения договорных обязательств и применить ответственность за их нарушение, установленную законом или договором.

Если условие о порядке (способе) проведения работ (оказания услуг) не согласовано, то (в соответствии с п. 3 ст. 703 ГК, положения которой применяются к договору возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК)), исполнитель вправе провести работы (оказать услуги) тем способом, который он определил самостоятельно.

При нечетком указании предмета договора суд может признать договор незаключенным.

Ошибки при определении цены договора

При написании раздела “Цена договора” чаще всего встречаются следующие ошибки:

  • ни из договора, ни из приложений к нему не ясен порядок образования цены (нет ни калькуляции, ни сметы, ни прейскуранта и т.п.);
  • цена договора выражена в иностранной валюте в то время как договор заключен между двумя российскими юр. лицами на территории РФ, используются материалы и оборудование, приобретенные на территории РФ;
  • не определен порядок расчетов (кто, в течение какого времени и с момента наступления какого события обязан произвести оплату).Если условие о порядке оплаты не согласовано, то заказчик должен будет оплатить работы (услуги) в течение 7 дней с момента предъявления исполнителем требования в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ, если иной срок не предусмотрен законом, иными правовыми актами или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.Условие о порядке оплаты услуг может быть признано судом существенным условием договора на основании п. 1 ст. 781 ГК. В этом случае договор будет считаться незаключенным и стороны не вправе будут требовать его исполнения (т.е. исполнитель не вправе будет потребовать от заказчика оплаты оказанных услуг, а заказчик не сможет потребовать оказания услуг либо предъявить требования в связи с ненадлежащим их качеством). Аналогичные последствия наступают для сторон, если условие о порядке оплаты является существенным условием договора в силу прямого указания закона (ст. 432 ГК РФ). Вместе с тем согласно новой редакции ст. 432 ГК, вступившей в силу с 1 июня 2015 года, сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК).

Ошибки при приемке товара, объекта недвижимости, результата работ (услуг)

При написании раздела “Порядок приемки” работ (услуг), товара (по договору купли-продажи или поставки) или объекта недвижимости (по договору аренды или найма) чаще всего встречаются следующие ошибки:

  • отсутствует порядок приема результата товара, работ (услуг) или объекта недвижимости.Если в договоре не согласован срок составления и подписания акта приемки, то акт должен быть подписан в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК в течение 7 дней со дня предъявления одной из сторон соответствующего требования;
  • отсутствует согласованная сторонами форма акта приемки работ (услуг).

При приемке товара (по договору купли-продажи или поставки) или объекта недвижимости (по договору аренды или найма) из-за отсутствия согласованной формы акта и (или) порядка приемки достаточно часто возникают споры по количеству и качеству товара, а также состояния объекта недвижимости и ниходящегося там имущества.

При отсутствии согласованного порядка приема результата работ (услуг) и формы акта недобросовестные заказчики могут настаивать на возврате уплаченных сумм, либо вообще отказаться от оплаты работ (услуг), ссылаясь (к примеру) на то, что услуги не были оказаны.

Если требования акта приемки работ (услуг) не согласованы, то стороны могут составить акт, предусмотрев в нем сведения, указанные в ч. 2 ст. 9 Закона № 402-ФЗ “О бухгалтерском учете”.

При этом акт также должен включать перечень проделанных работ (оказанных услуг) и сведения об их объеме, иначе он не будет признан надлежащим доказательством факта оказания услуг и исполнитель не вправе будет требовать их оплаты по ст. 781 ГК.

Прочие условия

При написании других разделов договора чаще всего встречаются следующие ошибки:

  • права и обязанности сторон изложены не достаточно точно.Такие условия договора могут привести к спору между его сторонами;
  • договором не предусмотрены условие о качестве работ (услуг) и (или) гарантия качества результата работ (услуг).Если условие о качестве услуг не согласовано, то (согласно ст. 721 ГК) исполнитель должен выполнить работу (оказать услуги), качество которых соответствует требованиям, обычно предъявляемым к работам (услугам) данного вида. Например, в отношении юридических услуг таким требованием можно считать знание исполнителем законодательства. Кроме того, исполнитель, оказывая услуги, обязан действовать экономно и расчетливо. В частности, предоставляя консультации, выполняя установленные процедуры, направленные на заключение заказчиком договора, он должен принять меры по предотвращению чрезмерных расходов заказчика (п. 1 ст. 713 ГК, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 4593/13).Если условие о гарантии качества услуг не согласовано, то исполнитель будет нести ответственность за ненадлежащее качество проделанных работ (оказанных услуг), в том числе за недостатки их материального результата, в соответствии со ст. ст. 721, 723 ГК, если эти недостатки заказчик обнаружил в течение гарантийного срока, предусмотренного законом, иным правовым актом или обычаями делового оборота (п. 1 ст. 722 ГК), либо в течение разумного срока, но в пределах двух лет со дня передачи результата услуг (п. 2 ст. 724 ГК). Применение норм о подряде к отношениям, возникшим из договора возмездного оказания услуг, следует из содержания ст. 783 ГК и допускается судебной практикой;
  • не урегулирован вопрос об убытках и неустойке за нарушение своих обязательств одной из сторон договора.В этом случае неустойка признается зачетной и убытки могут быть взысканы только в сумме, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК).
  • не урегулирован вопрос ответственности сторон при порче и гибели имущества (в том числе – до передачи результата работ заказчику).Такие условия договора могут привести к спору между его сторонами. К примеру, при производстве ремонтных работ в помещении заказчика из-за виновных действий работника исполнителя случился пожар, в результате которого полностью выгорело не только это помещение вместе с дорогостоящим оборудованием, но и были причинены убытки соседним помещениям;
  • не указаны сроки проведения работ (оказания услуг).Если сроки проведения работ (оказания услуг) не согласованы сторонами, то (в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК), срок проведения работ (оказания услуг) в таком случае составляет 7 дней с момента предъявления заказчиком соответствующего требования, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами или не вытекает из обычаев либо существа обязательства;
  • не указан срок действия договора.Если начальный и конечный сроки оказания услуг не установлены, то это не влечет признание договора незаключенным. Сроки могут быть определены в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК;
  • к обстоятельствам непреодолимой силы относят пожар, в то время как не всякий пожар является обстоятельством непреодолимой силы (пожар обычно возникает по вине человека из-за несоблюдения им соответствующих правил, и, следовательно, не может являться тем исключительным обстоятельством, которое нельзя предотвратить в случае соблюдения правил пожарной безопасности);
  • не указана подсудность (в какой суд сторона должны обратиться в случае спора).В этом случае действует общее правило о подсудности, согласно которому истец обращается в суд по месту нахождения ответчика. Из этого правила существуют исключения, к примеру, для потребителей;
  • не изложен порядок изменения и расторжения договора.На первый взгляд многим может показаться – чего проще перестал выполнять свои обязательства по договору – и все – договор расторгнут (или поднял цену и все – другая сторона будет сразу платить по новой цене). Но при этом почему-то не принимают во вримание, что другая сторона может потребовать исполнять свои обязательства в соответствии с условиями договора (и будет права) до тех пор, пока этот вопрос не будет урегулирован. Чтобы избежать такой ситуации в договоре целесообразно изложить порядок его изменения и расторжения;
  • не указано – какие документы приложены к договору;
  • не указаны адреса, банковские и другие реквизиты сторон;
  • в договоре без согласования сторонами использовано факсимиле, что является недопустимым на основании требований статьи 160 ГК.

Надеюсь, что эта статья поможет свести к минимуму количество ошибок и избежать спорных ситуаций при составлении и исполнении договора.

Если договор уже подписан и избежать ошибок до его подписания не удалось, то их можно исправить путем:

  • перезаключения договора;
  • составления дополнительного соглашения к договору.

Статья написана и размещена 29 февраля 2016 года. Дополнена –

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Полезные ссылки по теме “Ошибки в договоре и их последствия”

Источник: https://yuridicheskaya-konsultaciya.ru/dogovor/oshibki-v-dogovore.html

Что делать, если в договоре купли продажи недвижимости допущена ошибка

Как исправить ошибку в договоре

Что такое ошибка в договоре купли-продажи недвижимости? Распространенное мнение – это невозможность госрегистратору идентифицировать сторону договора или предмет договора.

Если будут найдены расхождения между паспортными данными, номером учетной карточки налогоплательщика – покупателя или техническими параметрами недвижимости и данными, указанными в договоре, у госрегистратора возникает основание для отказа в регистрации прав на недвижимое имущество в связи с тем, что с заявлением обратилось неуполномоченное на это лицо или предмет договора касается другого объекта недвижимости. И что делать?

Первое желание покупателя, получившему отказ в регистрации его права собственности на недвижимость – «порвать» нотариуса или чего-нибудь с него взыскать.

Желающим наказать нотариуса следует знать, что формально, нотариус не отвечает за правильность написания реквизитов сторон договора, а при удостоверении договора только проверяет его соответствие нормам закона.

Если уж совсем формально, то стороны должны прийти к нотариусу с готовым договором купли – продажи, а нотариус должен его проверить на соответствие действующему законодательству и, если соответствует, удостоверить, а если нет – отказать в совершении нотариального действия.

Понятное дело, что для избегания проблем с судебными разборками и экономии времени, у нотариуса есть проверенные на соответствие законам заготовки договоров, в которые он вставляет данные сторон.

Другими словами, с точки зрения соблюдения законодательства, нотариусу все равно, как пишутся фамилии сторон или их паспортные данные.

Теперь вы, наверняка, вспомните, как нотариус, перед подписанием сторонами договора, давал им черновики этого самого договора, чтобы они проверили его содержание и подписали их.

Так что «рвать» нотариуса – дело бесперспективное, он легко докажет, кто сделал ошибку и это будет явно кто-то другой.

Поэтому давайте выдохнем и спокойно придем к нотариусу, чтобы внести исправления в заключенный договор.

На этот случай в инструкции о порядке совершения нотариальных действий есть статья о том, что дописки, зачеркнутые слова и иные исправления, содержащиеся в документах, предоставляемых для совершения нотариальных действий, должны быть скреплены подписью соответствующего должностного лица и печатью учреждения, предприятия или организации (при наличии) или лица, выдавшего документ. При этом исправления должны быть сделаны таким образом, чтобы можно было прочитать как исправленное, так и ошибочно написанное, а затем исправленное или зачеркнутое.

Да, нотариус может внести в удостоверенный им документ исправления, скрепив их своей подписью и печатью, а может и отказаться это делать, потому что законом и инструкцией такие действия нотариуса не предусмотрены, особенно если покупатель ворвался к нотариусу в офис в боевой раскраске с целью поломать мебель и изничтожить все живое.

Ссылка на статью в инструкции нотариуса о том, что при выявлении нотариусом факта допущения им ошибки при совершении нотариального действия или того, что совершенное нотариальное действие не соответствует законодательству, нотариус, обязан уведомить об этом стороны (лиц), в отношении которых совершено нотариальное действие, для принятия мер по отмене указанного нотариального действия в соответствии с законодательством, в данном случае неуместна.

Для понимания этого, давайте уточним, что такое нотариальное действие. Если зайти в википедию, то нам скажут, что нотариальные действия – это юридически значимые действия, совершаемые нотариусами.

Конкретный перечень этих действий указывается в законе о нотариате.

Этот перечень может быть разным у разных государств, но в любой стране это будет процедура (порядок), как, например, для нашего случая такое нотариальное действие, как удостоверение сделки (договоры, завещания, доверенности и тому подобное).

Чтобы нотариус и другие лица знали и одинаково понимали, как должно проходить удостоверение сделки, в каждом государстве издается инструкция о порядке совершения нотариальных действий, в которой описывается что и как должен делать нотариус. Единственное, чего вы точно там не найдете, так это обязанность нотариуса составлять договор и проверять правильность написания реквизитов сторон.

Так вот, ошибкой будет считаться нарушение прописанного в инструкции порядка проведения процедуры – нотариального действия или действия нотариуса, не предусмотренные законом.

Если такое произошло, и госрегистратор при проверке документов нашел именно такую ошибку, покупатель должен известить об этом нотариуса, а он, в свою очередь, должен уведомить о нарушении стороны договора, отменить удостоверение договора и вернуть продавцу правоустанавливающий документ. Но это все теоретически, потому что на практике вряд ли кто-либо столкнется с такими ошибками.

Так что же делать, если опечатки, ошибки и описки не считаются нарушением при совершении нотариального действия.

Прежде всего, понять и принять, что ответственность за такие ошибки лежит на покупателе, а потом просто попросить нотариуса решить эту проблему.

Если дело идет об ошибке в написании одного слова, нотариус может внести в бланк договора исправление, скрепив его своей подписью и печатью, если же нужно делать несколько исправлений, то придется менять бланк договора.

Нотариусы не любят этого делать, потому что это бланки строгой отчетности, но могут, поскольку согласно Порядка обращения, учета и использования бланков единого образца для совершения нотариальных действий, такая возможность у них есть. А не любят, потому что для замены бланка нужно будет заполнять кучу бумажек, а это время!

Так что помните: добрый скорее дело сделает, чем сердитый, а у злой Натальи все люди канальи.

26.06.2020.

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5c2b0cbacffc6400aaecbaa2/chto-delat-esli-v-dogovore-kupli-prodaji-nedvijimosti-dopuscena-oshibka-5ef5632bd75ffa4baa17e963

Что делать с ошибкой в договоре купли-продажи квартиры

Как исправить ошибку в договоре

От ошибок в документах никто не застрахован. Однако, если оставить договор как есть, в будущем могут возникнуть проблемы с подтверждением прав на квартиру.  Разберемся подробнее, что делать, если в договоре купли-продажи квартиры допущена ошибка и как ее исправить.

Как исправить до и после регистрации

Если ошибка в договоре купли-продажи была обнаружена сразу же после его подписания, самый простой способ исправить ее – перепечатать и заново подписать соглашение. Но этот способ применим только в случае, если неточность обнаружилась до того, как документ был сдан в Росреестр для перерегистрации права собственности.

Если ошибку выявили на более поздней стадии, придется подписывать дополнительное соглашение к договору. Этот способ применим, если неточность допустили сами стороны или нотариус.

В простой письменной форме

договор купли-продажи квартиры заключается в письменном виде путем составления одного документа, который подписывают стороны. поэтому любое дополнительное соглашение к нему стороны могут подписать самостоятельно в том же порядке, что и основной договор.

в нотариальном договоре

заключать договор купли-продажи в нотариальной форме не обязательно.  но зачастую стороны выбирают удостоверение у нотариуса. участие нотариуса позволяет более тщательно проверить текст и избежать опечаток и неточностей при подписании.

но если ошибка все-таки произошла, исправлять ее нужно путем заключения дополнительного соглашения, которое тоже должно быть нотариально удостоверено.

как правило, оплачивает ошибку тот, кто ее совершил. если неточность допущена по вине нотариуса, исправлять ее он должен за собственный счет.

нужно ли регистрировать

договор купли-продажи квартиры не подлежит регистрации в росреестре. регистрируется только переход права собственности на квартиру к покупателю.  но при этом один экземпляр документа остается в росреестре для подтверждения того, что объект недвижимости изменил владельца. поэтому при выявлении ошибки желательно подать в росреестр и дополнительное соглашение.

последствия ошибки

В зависимости от того, где именно была допущена опечатка, ее последствия могут быть разными. В самом легком случае регистрация права собственности произойдет, невзирая на допущенную неточность.  Если же ошибка оказалась серьезной, в регистрации могут отказать.

Внести исправления необходимо в любом случае. Даже если прямо сейчас неточность ни на что не повлияла, в дальнейшем из-за нее могут возникнуть проблемы при перепродаже квартиры.

Образец дополнительного соглашения об исправлении технической ошибки

Когда в договоре купли-продажи квартиры допущена ошибка, правильную информацию необходимо включить в дополнительное соглашение к нему. Ниже приводится образец такого допсоглашения.

Дополнительное соглашение № 1

К договору купли-продажи квартиры № ___ от ____

Г. Москва                                                                                                                                                                  ____ _______20__

ФИО, гражданин РФ, паспорт______, зарегистрированный по адресу _______, далее именуемый «Продавец», с одной стороны, и

ФИО, гражданин РФ, паспорт______, зарегистрированный по адресу _______, далее именуемый «Покупатель», с другой стороны,

В связи с технической ошибкой, допущенной при составлении договора купли-продажи квартиры № _____ от _____ (далее – «Договор купли-продажи»), заключили настоящее дополнительное соглашение к Договору купли-продажи о нижеследующем.

  1. Пункт ____ (преамбулу) Договора читать в следующей редакции (указывается правильная формулировка пункта или преамбулы).
  2. Пункт _____Договора читать в следующей редакции (указывается правильная формулировка пункта или преамбулы).
  3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами.
  4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в ____ экземплярах.

Подписи сторон.

Как составить

Дополнительное соглашение составляется и в случаях, когда ошибка была допущена в преамбуле в описании сторон договора: фамилии, имени, отчества, паспортных данных, адреса проживания и т.п.  В этом случае в дополнительном соглашении указывается правильная информация (ФИО с уже внесенными исправлениями, нужный адрес и т.п.).

Также этот способ применяется, когда изменения требуется внести в описание объекта недвижимости или каких-либо иных условий. При этом также необходимо указать текст уже без технической ошибки.

Приведенные выше положения законов и формы документов носят общий характер и могут не учитывать особенностей конкретного случая. Проконсультируйтесь с юристом прежде, чем подписывать какие-либо дополнительные соглашения к договору купли-продажи квартиры. Это убережет вас от потери денег и времени.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/chto-delat-s-oshibkoy-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.