Как заключить договор с ресурсоснабжающей организацией напрямую

Содержание

Прямые договора с РСО при управляющей компании (УК) в 2020 году: Плюсы и минусы заключения соглашений с Ресурсоснабжающими организациями

Как заключить договор с ресурсоснабжающей организацией напрямую

Институт управляющих компаний не всегда в полной мере и качественно справляется со своими обязанностями. Причин много, и одна из них коррупционные действия, на основании которых РСО недополучают причитающиеся средства.

В соответствии с принятым законом, потребитель теперь имеет право заключать прямые договора с РСО при управляющей компании.

Это значит, что УК по-прежнему будет выполнять свои обязанности  по контролю качества предоставляемых услуг РСО, но платежи будут идти напрямую в ресурсоснабжающие компании.

Переход на заключение договоров напрямую с РСО минуя УК

Нормативные акты регулирующие заключение договоров с РСО при действующей УК

Прямые договора с ресурсоснабжающими организациями в 2020 году возможно заключить по следующим направлениями предоставляемых услуг:

  • поставка воды (горячей и холодной);
  • искусственный обогрев жилых и нежилых помещений – отопление;
  • утилизация и вывоз твердого мусора;
  • отвод жидких коммунальных отходов и воды;

Новый закон №59/ФЗ, с дополнениями от 03 апреля 2020 года должен помочь в борьбе с задолженностями перед РСО.

Штрафные действия в отношении УО в силе. Причина – неверно начисленные суммы в квитанциях на оплату. Результат – штраф на имя директора управляющей организации в размере половины неверно указанной цифры.

Прямые договора с РСО, их плюсы и минусы:

  1. РСО и обычные люди станут более «защищенными».
  2. Уйдут ситуации, когда весь дом отключали от какой-то услуги по причине того, что денежный ресурс на счет управляющей компании поступил, а до РСО не дошел.
  3. Очевидный минус – некачественные услуги. На этапе прямых взаимоотношений его придется решать владельцам МКД.

Разбираясь в вопросах, стоит ли переходить к прямым договорам, надо понимать разницу между двумя понятиями «коммунальный ресурс» и «услуга».

К первому термину относится:

  • подаваемая в дома вода (горячая и холодная);
  • тепловая и электрическая энергия;
  • газ природного происхождения, в т. ч. баллонный;
  • доставка твердого топлива для печей.

Жилищно-коммунальная услуга – это работы, проводимые для сохранности имущества, принадлежащего МКД. Действия, направленные на поддержание и восстановления здания в пределах санитарно-гигиенических норм. К этим объектам относятся все хозяйственные постройки и коммуникации.

Посмотрите видео: “Бомба в ЖКХ: Прямые договоры потребителей с ресурсонабжающими организациями.”

Законы РФ

Изменения, внесенные в Федеральный закон №59/ФЗ с дополнениями от 03 апреля 2020 года, дали возможность для работы потребителя непосредственно с поставщиком услуг. В обход, так сказать, посредника в лице управляющей компании.

До того, как были подписаны изменения к этому закону, заключение договора с ресурсоснабжающей организацией напрямую проходило сложно. В ЖК № 188/ФЗ с изм. 2020 года в части статьи 157, пункт 2 расписана методика начисления оплаты за предоставленные коммунальные услуги при работе с РСО напрямую.

Обязанности, возлагаемые на УК, указаны в 161 статье «О требованиях к работе управляющих…»:

  • контролировать уровень предоставляемых услуг;
  • способствовать к передаче данных с измерительно-учетных приборов (счетчиков) от УО к РСК;
  • осуществлять прием жалоб от граждан и заниматься их разбирательство;
  • давать доступ сотрудникам РСО к хозяйственным помещениям МКД для устранения неполадок.

Особенности заключения договоров

В случаях, когда собственники многоквартирного дома решили на общем собрании перейти на работу с РСК без посредников, круг мероприятий управляющей организации сужается.

Но часть обязанностей все равно остается за УК, как то:

  1. Ответственность за качество деятельности, проводимой на общедомовой территории. Жалобы жильцов направляются в УК, служащие которых обязаны реагировать на них, проводить осмотр и составлять акты произошедших ЧС. Если не удастся найти доказательства вины РСО, то УК в полной мере отвечает за случившееся. Сумма нанесенного ущерба физического и морального возлагается на УО.
  2. Когда в контракте о социальном найме жилья прописано, что передача данных, снятых с учетных приборов в квартире направляется в УК, их сотрудники обязаны вовремя обрабатывать полученную информацию в РСК для возможности расчета и начисления оплаты за потребляемый ресурс.
  3. имущества, принадлежащего на общих правах совладельцам МКД, находится в компетенции управляющей организации. Заключение договоров по остальным направлениям – обязанность УО.

Плюсы, минусы и зона ответственности по новому закону у УК и РСО

Плюс для управляющей компании – уменьшение круга обязанностей.

Для представления каждой коммунальной услуги требовалось задействовать несколько механизмов:

  • расчет стоимости обслуживания;
  • распределение суммы по списку жильцов;
  • выставление счетов;
  • контроль за своевременной оплатой;
  • заключение договором с поставщиком услуг.

Мероприятия по установке счетчиков, их поверке и составлению актов о неисправности учетных приборов – все это также с переходом на прямые взаимоотношения находится в зоне ответственности РСК.

В этой ситуации управленческое предприятие может направлять все силы на выполнение обязанностей по качественному обслуживанию МКД.

Минусы прямых контрактов с РСО:

  1. Получив соглашение о таком формате работы с потребителем услуг, ресурсоснабжающая компания получает в нагрузку и старые долги жителей МКД.
  2. Платежи теперь поступают непосредственно на расчетный счет РСО.
  3. Расходы по взысканию задолженностей лежат отныне на них же.

Работа с должниками кропотлива и трудоемка:

  • ведение учета плательщиков и неплательщиков;
  • своевременное написание уведомлений о взыскании, их рассылка;
  • контроль за адресами, где надо частично прекратить подачу ресурсов, по причине возникновения долга.

Нюансы перехода на прямые соглашения с РСО

При работе с лицами, имеющие задолженность, на управляющей компании остается лишь предоставление доступа к совместному имуществу МКД, где сосредоточены развилки коммуникаций.

Еще положительный момент для УК – снижение объемов поступающих средств дает возможность сменить систему налогообложения, переведя ее на упрощенный вариант – это позволяет экономить деньги за счет уменьшения работы. Декларация подается один раз в год и сумма при этом станет значительно меньше.

Выставляя счета за услуги, РСК несет ответственность за их достоверность. Ошибки в расчетах чреваты наложением 50% штрафа от указанной суммы на директора ресурсоснабжающей организации.

Потребитель, выявив ошибку в квитанции, должен написать заявление в РСО. Если официального ответа не последовало, можно обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор или направить заявление в судебную инстанцию.

Основания для перехода согласно законодательства в 2020 году

Переход от системы «Потребитель МКД ⇒  Управляющая компания ⇒  Ресурсоснабжающая организация», к формату «Житель МКД ⇒  РСО» возможен в двух случаях:

  1. На собрании собственников многоквартирного дома принято решение о заключение прямого договора с РСО, а руководство фирмы возражений не имеет.

  2. Второй вариант развития событий – финансовые споры между управленческим предприятием и ресурсоснабжающей компанией. Причитающиеся РСК средства не перечисляются УК или предоставляются в не полном объеме, с нарушениями сроков.

Не путать понятие «прямые договора» и «расчеты» – закон РФ в части Жилищного кодекса гласит, что вносить платежи разрешается напрямую на расчетный счет РСО. Это также касается при выступлении УК в качестве посредника.

Подробно ознакомиться с вопросом, с юридической точки зрения можно тут – последняя редакция 2020 г. ЖК №188/ФЗ статья 155. О нормативах прямых расчетов написано в Федеральном законе №123, от 4 июня 2001 года с изменениями.

Исключение – оплата за непосредственно услугу содержания  недвижимого имущества. Ежемесячные взносы должны поступать на счет управляющей компании.

Главным отличием между прямым соглашением с РСО и формой аналогичных платежей заключается в том, что во втором случае контракт подписывается с УК. В ситуации возникновения задолженности, сумму неустойки праве требовать только управляющая компания.

У РСК нет полномочий для взаимодействий с должниками в прежнем формате. Однако заключив прямой договор с ресурсообеспечивающей организацией, проблема автоматически разрешается.

Процедура заключения

Сообщество совладельцев многоквартирного дома имеют право на заключение прямого договора с ресурсоснабжающей организацией при условии достижения кворума на ОСС.

Непосредственно РСО имеет полномочия расторгнуть контракт с УК и провести самостоятельные переговоры с потребителями. Для этого на счетах РСК должна образоваться задолженность по платежам от УК в размере не менее двух средних взносов за месяц. В таком случае аннулирование договора возможно в одностороннем порядке.

Определение задолженности при переходе с УК на договор с РСО

Сумма долга, на который претендует ресурсоснабжающая организация, будет высчитываться исходя из нормы потребления данного ресурса в среднем по стране. Решение закреплено судебным постановлением и актом сверки. В этом вопросе показания учетных приборов в расчет не берутся.

Алгоритм

Для того чтобы провести заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями необходимо сначала получить их одобрение. Если РСО согласилось, то назначается собрание собственников многоквартирного дома.

Вопрос об этом вносится в повестку дня. При достижении кворума на ОСС, председатель сообщества МКД заключает договор с РСК. Смена обслуживающих дом организаций допускается не чаще, чем один раз в год. Предыдущего поставщика услуг следует поставить в известность о расторжении контракта, не менее чем за месяц.

Если же причина перехода к прямым отношениям между потребителем и РСО является задолженность со стороны управляющей компании, тогда действовать надо так:

  • Сообщить УК или ТСЖ о том, что деловые отношения будут прекращены через 30 дней.
  • Поставить в известность органы ГосЖилНадзора.
  • Поместить объявление для владельцев квартир МКД на информационном стенде, на сайте УК или компании, поставляющей ресурсы.

Уведомить о будущем событии всех участников сделки следует не позднее, чем за месяц. По прошествии 30-дневного срока, договор автоматически считается расторгнутым.

Необходимая документация

На начальном этапе следует сформировать соответствующий запрос на имя руководителя ресурсоснабжающей компании с просьбой заключить прямой контракт о сотрудничестве.

В таблице указаны документы, которые потребуются для перехода на прямые взаимоотношения с РСО. Файлы доступны для бесплатного скачивания:

Таблица 1.

ДокументСсылка
Образец договора с РСОСкачать
Приложения к контракту
Данные о состоянии жилого фонда, количественное и качественное№1
Акт эксплуатационной ответственности№2
Балансовая отчетность№3
Форма передачи показателей учетно-измерительных приборов№4
Шаблон уведомления о смене тарифного плана№5
Бланк для заполнения при возникновении задолженности перед РСО№6
Образец акта по сверке№7
Протокол
№1Один
№2Два
№3Три

Обязанность собственника нежилого помещения заключить договор с РСО

Согласно постановлению № 1498 от 26 декабря 2016 года собственники нежилых помещений обязаны самостоятельно искать РСК (ресурсоснабжающие компании) и заключать непосредственно с ними договора.

Процедура передачи показаний счетчиков для компании – поставщика ресурса

Показания измерительно-учетных приборов по воде, свету и газу потребитель передает в управляющую организацию. Компания, в свою очередь, должна своевременно и в полном объеме передать полученные данные в РСК, если иное не прописано в договоре с РСО.

Что делать, если МКД перешел на прямой договор с РСО, а платежи от УК продолжают поступать

В этом случае бухгалтер и руководитель управляющей несут полную ответственность за этот неправомерный поступок. Если до поступления текущего платежа от потребителя на счет, ситуация будет исправлена, то наказание не последует. В противном случае назначается штраф в двойном размере от выставленной суммы.

Проверка законности ГЖИ начисления платы ресурсоснабжающей организацией

Деятельность ГосЖилНадзора регулируется ст. № 20 ЖК РФ,  в которой сказано, что сотрудники ГЖИ имеют право на проверку документов по начислению коммунальных платежей. Основная работа ведомства – упреждать и пресекать любые нарушения, связанные с ущемлением прав потребителей.

Основания для жалобы

Причины жалоб на работу РС могут быть:

  • некачественно поставляемые услуги;
  • перебои в подаче воды, свете, газа;
  • неправомерно завышенные платежи за обслуживание РСК.

Направлять претензию в жилищную инспекцию можно в индивидуальном порядке и коллективно. Для этого следует собрать пакет документов, подтверждающий факт нарушения.

Обращаться в ГЖИ необходимо после того, как официальное письмо на имя руководства РСК было проигнорированы, о чем есть бумажное доказательство.

Образец жалобы

Посмотрите видео: “Сложности перехода на прямые договора.”

Новшества в законодательной базе ЖКХ коснуться заключения прямых договоренностей с РСК, даже если у МКД есть компания управляющая, а ранее все услуги поставлялись через нее. Суть вопроса – коммунальное обслуживание.

Переход к прямой работе с компаниями, поставляющими ресурсы, пока не отлажен, не все вопросы отработаны на законодательном уровне. Поэтому на том или ином этапе будут возникать проблемы.

Источник: https://MoiPrava.pro/zhilyo/zhkh/pryamye-dogovora-s-rso

Переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по своей инициативе

Как заключить договор с ресурсоснабжающей организацией напрямую

03.04.2018 был введен в действие Федеральный закон № 59‑ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», которым была официально утверждена новая конструкция прямых договоров между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями.

В частности:

– были внесены изменения в ст. 44 и 46 ЖК РФ, которые устанавливают компетенцию вопросов, выносимых на общие собрания собственников помещений многоквартирного дома, порядок направления протоколов общих собраний заинтересованным лицам;

– были исключены п. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ, которые устанавливали механизм прямых платежей потребителей коммунальных услуг ресурсоснабжающим организациям;

– в ЖК РФ была введена отдельная ст. 157.2, которая установила порядок предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

Совокупность этих изменений ознаменовала переход на прямые договоры между потребителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями.

Сама по себе идея перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями является правильной, хотя закон и написан в их пользу.

Регламент перехода на прямые договоры такой.

1. Для перехода на прямые договоры должно быть инициировано и проведено общее собрание в порядке, который установлен в ст. 44–46 ЖК РФ. Примерный вариант формулировки вопроса повестки общего собрания может быть следующий:

О принятии решения о заключении с 01.06.

2020 собственниками помещений в МКД, действующими от своего имени, в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, договоров холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) собственниками жилого дома (домовладения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией, а в отношении коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами – с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

В решении обязательно стоит указать дату начала перехода на прямые договоры, а также конкретный вид договоров (например, хотите перейти на прямые договоры по теплоснабжению, а по холодному водоснабжению оставляете все как есть).

Согласия управляющей домом организации или ресурсоснабжающей организации на переход на прямые договоры не требуется. Решение принимает только общее собрание собственников в рамках своей компетенции (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Для принятия решения о переходе на прямые договоры необходимо заручиться поддержкой 50 % от кворума. Таким образом, если площадь жилых помещений многоквартирного дома – 5000 м2, кворум набрал 2600 м2, то решение принимается 51 % от 2600 м2, т. е.

1326 м2.

2. Копия протокола передается в течение 10 дней в ресурсоснабжающую организацию. Ресурсоснабжающая организация может перенести утвержденную собственниками дату, но не более чем на 3 календарных месяца (о чем уведомляет инициатора общего собрания в течение 5 дней с момента получения копий решений и протокола общего собрания (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).

Если копия протокола по каким‑то причинам не была передана в течение 10 дней в ресурсоснабжающую организацию, задержка не влечет никаких последствий для исполнителя. Протокол в любом случае удостоверяет юридические факты.

Однако в этом случае лицо, своевременно не отправившее в ресурсоснабжающую организацию протокол, несет риск за недоставку в ресурсоснабжающую организацию юридически значимого сообщения (ст. 165.1 ГК РФ).

А это может повлечь неблагоприятные последствия в расчетах или иных вопросах.

Ресурсоснабжающие организации могут крайне неохотно идти на прямые договоры и искать повод, чтобы отказать в этом праве. Если так происходит, то:

– прекращаете начислять плату за коммунальную услугу с даты, определенной в решении общего собрания;

– обращаетесь с жалобой на ресурсоснабжающую организацию в жилищную инспекцию (которая будет обязана отреагировать и рассмотреть обращение по существу, т. к. в силу ст. 20 ЖК РФ на нее будет распространяться государственный жилищный надзор как на исполнителя коммунальной услуги).

C 13.07.2019 начало действовать Постановление Правительства РФ № 897, существенно изменившее архитектуру перехода на прямые договора с ресурсоснабжающей организацией по инициативе управляющей домом организации (и собственников, принявших такое решение на общем собрании).

Новые правила (в редакции, подготовленной изначально Минстроем России) написаны полностью в пользу ресурсоснабжающей организации и являются кабальными по отношению к управляющим организациям, которые в 99 % случаев будут не в силах их выполнить полностью.

Во‑первых, при уведомлении ресурсоснабжающей организации о переходе на прямые договора закон требует передать за 5 рабочих дней до даты предоставления РСО коммунальной услуги (определенной в решении общего собрания) вместе с протоколом общего собрания следующие сведения:

– фамилию, имя, отчество (при наличии), дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии) каждого собственника и пользователя жилых помещений в многоквартирном доме; наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации юридического лица, контактный телефон, если собственником жилого помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо;

– адреса жилых помещений в многоквартирном доме, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади жилого помещения, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги;

– сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки заводом‑изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, дате опломбирования приборов учета, на основании показаний которых производится расчет платы за коммунальные услуги, а также их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;

– сведения о составленных актах обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета в жилых помещениях многоквартирного дома;

– сведения о применении в отношении собственника или пользователя жилых помещений в многоквартирном доме мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации;

– сведения о жилых помещениях, в отношении которых введено ограничение или приостановление предоставления соответствующей коммунальной услуги на дату предоставления сведений, а также сведения об устранении оснований для введения такого ограничения или приостановления;

– сведения о случаях, периодах и основаниях перерасчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителю, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет размера платы за предыдущие 12 месяцев;

– реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение в многоквартирном доме и (или) их копии (при их наличии) (п. 6 Правил от 06.05.2011 № 354).

Во‑вторых, предоставление указанных сведений осуществляется одновременно на бумажном носителе за подписью единоличного исполнительного органа управляющей домом организации.

Отдельные требования из данного перечня выполнить, конечно, посильно. Но выполнение, например, требования по предоставлению паспортных данных нельзя реализовать на практике.

У управляющей домом организации нет паспортных данных всех 100 % собственников и взять их законными путями негде.

То же самое касается обязанности предоставления показаний за 12 расчетных периодов: если управляющая организация только месяц назад вошла в дом и собственники сразу приняли решение о переходе на прямые договора, у данной организации этих сведений не будет.

Таким образом, политика государства снова сводится к защите и поддержке сильных и угнетению слабых: фактически управляющие многоквартирным домом организации вынуждают делать ту работу, которую обязан делать исполнитель (которым является ресурсоснабжающая организация) при переходе на прямые договоры. Более того, государство не просто вынуждает это делать, но и устанавливает меры ответственности за неисполнение новых обязанностей.

В случае непредоставления указанных сведений и (или) предоставления недостоверных сведений убытки ресурсоснабжающей организации, понесенные в связи с уплатой ей штрафа за необоснованное увеличение размера платы за коммунальные услуги подлежат возмещению управляющей домом организацией.

В результате принятия поправок в такой редакции нарушается принцип равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений, установленный в ст.

1 ЖК РФ: ресурсоснабжающая организация имеет право перевести потребителей коммунальных услуг на прямые договоры только при наличии долга за два договорных периода. А управляющая домом организация имеет такую возможность только после выполнения большого перечня обязанностей.

При этом за ресурсоснабжающей организацией остается право отсрочить такой переход не более, чем на 3 месяца.

С учетом новых нормоположений постановления Правительства РФ № 897 от 13.07.2019 важно понимать следующее: если собственники на общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры, то такое право считается реализованным с даты оформления протокола (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Поэтому ресурсоснабжающая организация не вправе отказывать в прямых договорах на том основании, что управляющая многоквартирным домом организация не передала в ресурсоснабжающую организацию паспортные данные потребителей коммунальных услуг.

Все, что может сделать ресурсоснабжающая организация – затянуть данный переход на 3 месяца (кроме того, на управляющую домом организацию ложатся риски возмещения убытков ресурсоснабжающей организации в случае неверных начислений и выплаты штрафов «за ошибку»).

Если ситуация затягивается на четвертый месяц, то это повод обратиться с жалобой на ресурсоснабжающую организацию в жилищную инспекцию и прокуратуру.

После того, как решение о переходе на прямые договоры было передано в ресурсоснабжающую организацию, а ресурсоснабжающая организация направила в ваш адрес письмо о принятии такого решения, она начинает процедуру заключения прямых договоров.

В письменной форме заключать договор необязательно – достаточно предоставить протокол общего собрания в ресурсоснабжающую организацию. (п. 6 ст.157.2 ЖК РФ).

Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (п. 2 ст. 158 ГК РФ).

Таким образом, достаточно оплаты одной квитанции, выставленной ресурсоснабжающей организацией в рамках прямых договоров, чтобы считать, что был полный и безоговорочный акцепт прямого договора между собственником и ресурсоснабжающими организациями.

Не следует переходить на прямые договоры с РСО, если у вас остаются нерешенными проблемы с обслуживанием внешних сетей инженерно‑технического обеспечения, ведущих в многоквартирный дом.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/jkh/perehod-na-priamye-dogovory-s-resursosnabjaiuscimi-organizaciiami-po-svoei-iniciative-5fb131281064d30b6c11c098

Рассказываем, как и зачем заключать прямой договор с поставщиками ресурсов 36188

Как заключить договор с ресурсоснабжающей организацией напрямую

3 апреля 2018 года вступили в силу изменения в ЖК РФ, принятые федеральным законом о прямых договорах между потребителями и поставщиками коммунальных услуг в многоквартирных домах (N59-ФЗ).

Собственники квартир получили возможность заключения договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и вывоза мусора напрямую с ресурсниками.

Без посредничества управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК.

Мы расскажем, в чем преимущества прямых договоров с ресурсниками, как их заключать, кто несет ответственность за качество предоставляемых услуг.

У КОГО БЕРУ – ТОМУ И ПЛАЧУ

В большинстве регионов управляющие компании и ТСЖ выставляют гражданам единую платежку, где, помимо платы за содержание общего имущества, собственникам рассчитывают платежи за потребленный свет, газ, воду и отопление. Разумеется, ни УК, ни ТСЖ или ЖСК не являются поставщиком газа или света. Это всего лишь посредник при расчетах за потребленные коммунальные услуги.

По данным Минстроя РФ, порядка 40% долгов в сфере ЖКХ составляет задолженность именно управляющих компаний перед поставщиками ресурсов. То есть граждане платят, а до ресурсников средства не доходят.

Прямые расчеты с поставщиками позволят вывести из оборота управляющих компаний значительный объем не принадлежащих им средств. Как следствие, с рынка уйдут УК, которые заинтересованы не в управлении домом, а лишь в возможности «погреть руки» на обороте денежных средств.

Эксперты полагают, что ресурсоснабжающие организации, которые начнут своевременно получать весь объем платежей, смогут выделять больше средств на реконструкцию и модернизацию сетей. Что в конечном счете скажется на качестве предоставляемых услуг.

Да и потребителю так спокойнее. Сколько израсходовал воды, газа или света – за столько и рассчитался. И никто не отключит тебя от ресурса за мнимые долги.
Итак, изменения вступили в законную силу.

Ниже мы рассмотрим процедуру перевода многоквартирного дома на заключение прямых договоров с РСО.

КАК ИНИЦИИРОВАТЬ ПРОЦЕДУРУ ПЕРЕХОДА НА ПРЯМОЙ ДОГОВОР

Инициатором могут выступить как собственники, так и ресурсоснабжающая организация.

Если переход на прямые расчеты инициируют собственники

Для перехода на прямые договоры с РСО требуется решение общего собрания собственников (ОСС). Решение принимается простым большинством .

То есть общее собрание считается правомочным принимать решения в случае, если в нем принимают участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа . При этом решение по вопросу считается принятым, если «ЗА» проало большинство собственников из числа лиц, принимающих участие в общем собрании.

В целях определения момента заключения прямого договора в повестке общего собрания и в протоколе общего собрания необходимо указать дату, с которой собственники намерены заключить договор с ресурсоснабжающими организациями. Поскольку договор считается заключенным со всеми собственниками одновременно с даты, определенной в решении общего собрания собственников.

Копия протокола собрания направляется инициатором в соответствующие ресурсоснабжающие организации не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников. Оригиналы протокола и решений инициатор собрания обязан представить в этот же срок в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом. А если МКД управляет Совет дома – в ГЖИ.

Заключение договора с ресурсниками в письменной форме не требуется. При этом законодательством предусмотрена возможность переноса момента заключения договора на срок не более чем на три календарных месяца по инициативе ресурсоснабжающей организации.

О таком решении ресурсоснабжающая организация уведомляет инициатора общего собрания собственников в срок не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений. Весь этот период управляющая домом организация обязана рассчитывать жителям платежи за коммунальные услуги.

Необходимо так же учесть, что переход на прямой договор влечет за собой изменение договора управления с управляющей организацией. Речь идет об исключении функций сбора коммунальных платежей и передаче этих функций от УК к РСО.

Специалистами Госжилнадзора в целях оказания методической помощи собственникам разработан образец протокола общего собрания по вопросу перехода к прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями, который размещен в свободном доступе в Интернете и может использоваться собственниками помещений при проведении общих собраний.

Если переход на прямые расчеты инициирует ресурсник

Ресурсник вправе отказаться от договора с УК и потребовать прямых договоров с собственниками только в случае, если УК имеет перед ресурсником задолженность по оплате за поставку ресурса в течение двух месяцев. Задолженность должна быть признана либо самой УК, либо установлена судом.

Если УК погасит задолженность до вступления в силу решения суда, то ресурсник теряет право расторгнуть договор.

При прекращении действия договора ресурсоснабжающая организация обязана уведомить об этом как управляющую организацию, так и собственников помещений в многоквартирном доме. Информация должна быть размещена на информационных досках дома и опубликована в местной газете.

Одновременно с этим ресурсоснабжающая организация заключает прямой договор с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ПЕРЕХОДА НА ПРЯМЫЕ РАСЧЕТЫ С РЕСУРСНИКОМ

Прямые договоры можно признать более выгодными по нескольким причинам:

– Снижаются риски банкротств УК в связи со снижением числа возможных кредиторов.

– Если услуга некачественная, то потребитель может отказаться ее оплачивать, уведомив об этом ресурсника, на остальных услугах и платежах это не скажется.

– При задолженности ресурсник вправе ограничить именно эту услугу, а не так как это было ранее – на усмотрение УК.

Единственное неудобство – увеличение числа квитанций и, возможно, разные места оплаты этих счетов.

ОТВЕТЫ НА АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ТЕМЕ

Кто формирует платежку за коммунальные услуги?

При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсник. На него возлагается обязанность по предоставлению платежных документов потребителям.

Показания приборов учета (как индивидуальных, если показания передаются в УК, так и коллективных) обязана предоставлять ресурснику управляющая домом организация.

А если у собственников нет претензий к УК

Заключение прямого договора с поставщиком коммунальной услуги – это право, а не обязанность. Если собственников устраивает, как управляющая организация ведет коммунальное хозяйство, нет претензий к платежным документам и качеству коммунальных услуг, переходить на прямой договор необязательно.

Если УК препятствует заключению прямого договора

У управляющей организации нет полномочий вмешиваться в решение собственников или препятствовать ему.

Если собственников не устраивает, как УК, ТСЖ/ЖСК рассчитывает коммунальный ресурс, возникает задолженность перед поставщиками, к дому применяются санкции в виде временных отключений ресурса – имеет смысл воспользоваться своим правом и инициировать проведение общего собрания о переходе на прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Может ли УК отказаться от дома при переходе на прямые расчеты с ресурсником

Это нарушение лицензионных требований. УК не имеет права «бросить» дом. Надзор за лицензионной деятельностью осуществляет Госжилнадзор. Жалуйтесь на самоуправство управляющей организации.

В точности так же уклонение ресурсоснабжающих организаций от заключения прямых договоров не допускается и влечет ответственность, предусмотренную законодательством РФ.

Кто будет выставлять плату за ОДН (СОИ)

Переход на прямые договоры не затрагивает отношений УК и поставщиков касательно коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества многоквартирного дома.

Обязанность передавать в РСО показания общедомовых приборов учета тепла, газа, воды и электроэнергии остается у управляющей организации.

Кто будет в ответе за теплые батареи и горячую воду

Организации, поставляющие коммунальные ресурсы, отвечают за поставки ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома. Все, что начинается с подвала дома – на совести УК, ТСЖ или ЖСК.

Управляющая домом организация выступает своеобразным единым окном для приема жалоб от потребителей на нарушение качества коммунальных услуг.

Поэтому, если в доме перебои со светом, еле теплые батареи или из горячего крана течет холодная вода, претензию необходимо подавать руководству управляющей компании, ТСЖ или ЖСК.

Если управляющая организация игнорирует жалобы, отправляем претензию в Госжилнадзор.

Как быть, если УК продолжает присылать счета за коммунальные услуги

Обязанность по выставлению платежных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг.

При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация (РСО). На нее возлагается обязанность по предоставлению квитанций потребителям. Поэтому, если управляющая компания продолжает выставлять платежные документы после перехода дома на прямые договоры, это расценивается как нарушение лицензионного требования.

Кроме того, вы можете потребовать штраф за каждую незаконную строку в квитанции. Величина штрафа – это 50% от выставленной суммы за ресурс.

Куда жаловаться, если ресурсник стал «мухлевать» с начислениями?

Госжилинспекция должна стоять на страже интересов потребителей жилищно-коммунальных услуг вне зависимости от того, кто оказывает жилищные и коммунальные услуги.

Задача органов ГЖН – предупреждать, выявлять и пресекать нарушения установленных жилищным законодательством требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.

При прямых договорах ресурсник является исполнителем коммунальных услуг. Его деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг № 354. Если РСО нарушит порядок начисления платы за КУ, она нарушит положения Правил № 354. Это обстоятельство будет основанием для проверки органами ГЖН.

Если в доме нет приборов учета, сколько платить?

Так же, как и раньше – по установленным нормативам.

Источник: https://domsovet.tv/instruction/rasskazyvaem-kak-i-zachem-zaklyuchat-pryamoy-dogovor-s-postavshchikami-resursov/

На вопросы о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями отмечает Минстрой России

Как заключить договор с ресурсоснабжающей организацией напрямую

4 мая Минстрой РФ выпустил письмо № 20073-АЧ/04, в котором объяснил, нужно ли вносить изменения в ДУ при переходе на прямые договоры, в каких случаях РСО не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения. Больше интересных фактов в сегодняшней статье.Минстрой РФ о заключении прямых договоров в домах с ИТП

Нужно ли согласие собственников для отказа РСО исполнять договор ресурсоснабжения

Речь идёт о ситуации, описанной в п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ: нужно ли получить согласие собственников при одностороннем расторжении договора ресурсоснабжения со стороны РСО.

Минстрой РФ говорит, что, согласно п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ, одно из оснований для заключения прямого договора – прекращение заключенных между УО и РСО договоров ресурсоснабжения вследствие одностороннего отказа РСО от их исполнения.

Порядок и основания такого одностороннего отказа РСО от исполнения ресурсоснабжающего договора описан в ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ. Отказаться от исполнения договора РСО может, если у организации, управляющей МКД, имеется признанный ею или подтверждённый судом долг перед РСО за два месяца и больше.

При таком раскладе РСО не нужно получать согласие собственников на реализацию одностороннего отказа от исполнения заключенного договора ресурсоснабжения.

Изменится ли автоматически договор управления при переходе на прямые договоры

Собственники помещений в МКД на ОСС приняли решение о переходе на прямые договоры. Появляется вопрос: приводит такое решение к автоматическому исключению из предмета договора управления обязанности управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг?

Общее собрание собственников помещений в МКД может принять решение о переходе на прямые договоры с РСО (п. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ). В таком случае прямой договор считается заключенным с даты, определённой в решении ОСС.

По решению РСО этот срок может быть перенесён, но не более чем на три календарных месяца. О переносе срока РСО уведомляет инициатора собрания не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола ОСС. Порядок уведомления описан в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Изменение или расторжение ДУ МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если другое не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

П. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ предусматривает дополнительное основание для изменения договора управления МКД. Поэтому принятие собственниками помещений в МКД на ОСС решение о переходе на прямые договоры влечёт изменение договора управления МКД в силу закона.Работа управляющих организаций после принятия № 59-ФЗ

Как определяется размер задолженности УО перед РСО

РСО имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с УО, если у последней имеется перед РСО долг за два или более месяцев.

Как в таком случае рассчитывается размер соответствующей задолженности? Определяется ли он суммарно за предоставленные коммунальные услуги и за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества или договор ресурсоснабжения расторгается только при наличии задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги?

Минстрой РФ поясняет: среднемесячную величину обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения РСО определяет путём деления суммы обязательств УО по договору ресурсоснабжения за двенадцать месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, на двенадцать.

Если договор ресурсоснабжения исполнялся менее двенадцати месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения равна сумме обязательств УО за период действия договора ресурсоснабжения, поделённой на количество месяцев их действия (ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ).

Выходит, что для расторжения договора ресурсоснабжения юридически значимым является размер задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги.

Задолженность за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания ОИ в МКД, не считаются основанием для одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения.

Кто передаёт показания ПУ при переходе на прямые договоры

При переходе на прямые договоры обязанность передавать в РСО показания приборов учёта остаётся у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, в силу ч. 11 ст. 161 ЖК РФ.

Кто будет выставлять плату за КР на СОИ при переходе на прямые договоры

Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, которые потребляются при использовании и содержании общего имущества дома (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ).

Управляющие организации не могут отказываться (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ) от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, с РСО. Исключение – прямые договоры заключаются исключительно на поставку коммунальных услуг (ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ).

Получается, что переход на прямые договоры не затрагивает отношения УО с РСО, которые сложились в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД.

Минстрой РФ делает вывод: плату за КР на СОИ управляющей организации выставляет РСО. Управляющая организация в свою очередь выставляет соответствующую плату собственникам помещений в составе платы за содержание жилого помещения.

Как разграничиваются зоны ответственности УО и РСО при прямых договорах

Особенно остро вопрос разграничения ответственности УО и РСО встаёт, когда речь заходит о предоставлении коммунальных услуг плохого качества. Ещё бы, мало кому захочется взять на себя за это ответственность.

Организация, поставляющая ресурсы для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки таких ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ). В договоре управления МКД можно указать другую зону ответственности РСО.

Часть 1 статьи 161 ЖК РФ устанавливает, что управление МКД среди прочего должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан в доме.

Лицо, осуществляющее управление домом, принимает от собственников и нанимателей жилых помещений обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и взаимодействует с РСО при рассмотрении этих обращений, проведении проверок, устранении нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений (п. 3 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ).

Минстрой РФ отмечает, что управляющая домом организация выступает своеобразным единым окном для приёма жалоб от потребителей на нарушение качества КУ.

Кроме того она должна отвечать за качество предоставляемых КУ внутри многоквартирного дома. РСО же отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.

Обязанности УО при прямых договорах собственников с РСО

Как быть, если дом перешёл на прямые договоры, а УО продолжает выставлять плату за КУ

Итак, собственники приняли решение о переходе на прямые договоры, но управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги. Что можно сделать в такой ситуации?

Если так происходит, управляющая организация обязана уплатить собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений штраф. Штраф большой – сумма, подлежащая уплате, умноженная на два. Штраф платить не нужно, если нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платёжных документов.

Можно ли проверить, уплатила ли управляющая организация штраф собственникам

Продолжаем тему штрафа, который должна заплатить собственникам и нанимателям помещений в МКД управляющая организация, если после заключения прямых договоров продолжает выставлять квитанции за КУ. Можно ли провести проверку по этому вопросу и что делать, если УО не выполняет данную обязанность?

Минстрой РФ объясняет: согласно ч. 1 ст. 192 ЖК РФ, УО управляют многоквартирными домами на основании лицензии. Лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД выдаёт орган ГЖН на по решению лицензионной комиссии субъекта РФ. В отношении управляющих организаций органы ГЖН субъектов РФ осуществляют лицензионный контроль.

Предмет лицензионного контроля – соблюдение управляющими организациями лицензионных требований, перечисленных в части 1 статьи 193 ЖК РФ. К лицензионным требованиям относится соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ.

Указанная статья предусматривает, что УО при управлении МКД несёт ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома, за обеспечение готовности инженерных систем.

Обязанность по выставлению платёжных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг (п. 67 Правил № 354). При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится РСО.

На неё возлагается обязанность по предоставлению квитанций потребителям. Поэтому если УО продолжает выставлять платёжные документы после переходы на прямые договоры, это расценивается как нарушением лицензионного требования.

Субсидиарная ответственность директора УО за долги перед РСО

Может ли орган ГЖН проверить РСО на правильность начисления размера платы

Может ли ГЖИ проверить ресурсоснабжающую организацию на обоснованность начисления размера платы за коммунальные услуги, и если да, то что будет предметом проверки?

Полномочия органов ГЖН подробно описаны в ст. 20 ЖК РФ. Органы ГЖН должны предупреждать, выявлять и пресекать нарушения установленных жилищным законодательством требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.

При прямых договорах РСО является исполнителем коммунальных услуг, поэтому её деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами № 354. Если РСО нарушит порядок начисления платы за КУ, она нарушит положения Правил № 354. Это обстоятельство и будет основанием для проверки органами ГЖН.

Источник: https://roskvartal.ru/dogovor-uk-s-rso/8962-minstroy-rf-otvechaet-na-voprosy-o-perehode-na-pryamye-dogovory-s-rso

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.